當前位置：首頁 > 正文

業(yè)委會“難產(chǎn)”難在哪？|甘肅技校

發(fā)布時間:2015-05-25 03:31:43

瀏覽量:

分享到:

業(yè)委會“難產(chǎn)”難在哪？|甘肅技校

今年初，國家發(fā)改委正式將24項商品和服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)，其中物業(yè)管理費、小區(qū)停車費列入“指導地方放開9項商品和服務(wù)價格”之列，隨之而來的是許多業(yè)主對自己小區(qū)物業(yè)費和小區(qū)停車費飛漲的隱憂。為了應(yīng)對物業(yè)公司隨意漲價，越來越多的業(yè)主開始注意“業(yè)主委員會”(以下簡稱業(yè)委會)這個早已存在卻有些陌生的組織。
在自己小區(qū)成立業(yè)委會維護自己的合法權(quán)益成為許多業(yè)主的心聲，然而，成立業(yè)委會的困難似乎超出了業(yè)主們的想象。是什么讓業(yè)委會“難產(chǎn)”？是否成立業(yè)委會后就可以萬事大吉？業(yè)主和物業(yè)的矛盾是否成立業(yè)委會后就可以徹底解決？帶著這些疑問記者進行了走訪調(diào)查。
成立業(yè)委會：難！
5月18日，記者來到位于蘭州市安寧區(qū)的銀灘花園小區(qū)，一個多月前的一場風波，讓這里的業(yè)主對于成立業(yè)委會更加迫切。
楊師傅就是其中之一，今年已經(jīng)退休的他是小區(qū)業(yè)委會發(fā)起成員。他告訴記者，之所以業(yè)主們積極想要促成業(yè)委會成立，都是物業(yè)公司逼的。“雖然我們小區(qū)屬于經(jīng)濟適用房，然而這里的物業(yè)費卻達到每月每平米1.5元，比很多經(jīng)適房小區(qū)都要高，甚至趕超了一些商品房，然而小區(qū)的物業(yè)服務(wù)卻遠遠沒有達到該有的水平。”說到這里，他向記者指了指小區(qū)花壇里高低不平的植物。
真正讓這里的業(yè)主開始想方設(shè)法成立業(yè)委會，則源于上個月小區(qū)物業(yè)公司開始向業(yè)主收取每月350元的高額地下停車費，這比周邊一些小區(qū)要高出許多。
“小區(qū)地面不讓停車，而地下停車場又如此高價，所以當時這項收費受到了業(yè)主一致的抵制，我們幾個作為代表去和物業(yè)公司協(xié)商，這次協(xié)商讓我們看到了業(yè)主和物業(yè)公司不對等的關(guān)系，所以下定決心要把業(yè)委會成立起來。”楊師傅說。
據(jù)楊師傅介紹，當時小區(qū)業(yè)主們積極性都很高，短短幾天時間他們就爭取到了一千人左右的簽名，成立的三個QQ聊天群里也是熱情高漲，每個人對成立業(yè)委會維護自己的合法權(quán)益都有很大的期待。
然而，就在大家原本都以為會有個美好開始時，本月初事情卻發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)。“我們所在的街道社區(qū)突然通知我們，將由街道社區(qū)出面牽頭給我們籌建業(yè)委會。一開始雖然有所顧慮但對政府出面幫我們解決問題我們還是歡迎的，但接下來街道社區(qū)告知我們，以前所做的準備工作全都無效，要重新來過，而且提出了更加嚴苛的要求。”楊師傅嘆了嘆氣。
同是小區(qū)住戶的王剛感同身受，他告訴記者，社區(qū)要求小區(qū)住戶必須本人親自拿著身份證原件和購房合同到社區(qū)辦公室確認相關(guān)手續(xù)。先不說必須要帶著這些東西在工作日專門請假去社區(qū)辦理多麻煩，實際上許多業(yè)主是貸款買房，購房合同抵押在銀行，操作起來十分困難?，F(xiàn)在很多業(yè)主的積極性都被挫傷，可即便這樣，我們?nèi)耘f在和社區(qū)溝通，希望找到解決的辦法。而目前，社區(qū)給我們的答復就是等待。
不足百分之十的無奈
銀灘花園小區(qū)業(yè)主遇到的問題并不是個例。據(jù)了解，目前在整個蘭州市，成立業(yè)委會的小區(qū)比例不足百分之十，而這之中，又有許多業(yè)委會名存實亡，正在發(fā)揮作用的小區(qū)沒超過10個。
蘭州市房管局物業(yè)管理處處長袁立銘向記者表示，業(yè)委會當初是從《物權(quán)法》角度出發(fā)出現(xiàn)的產(chǎn)物，本身有著很好的出發(fā)點，然而2010年將業(yè)委會成立管理下放到街道這五年來效果并不理想，不僅蘭州，業(yè)委會的成立在全國都遠未達到預期。
在他看來，之所以業(yè)委會這項好政策沒有得到好落實，一方面是目前大多業(yè)主公民意識仍有所欠缺，業(yè)主們都是關(guān)起門來過日子，在不威脅到自己切身利益時對成立業(yè)委會的積極性不高。另一方面，由于種種原因，即便成立了業(yè)委會，仍舊很難發(fā)揮真正為業(yè)主服務(wù)的作用，很多業(yè)委會最終成為一些人謀取私利的工具，遭到了業(yè)主們的摒棄。
當記者詢問業(yè)委會成立過程是否因為過于繁瑣影響到業(yè)主積極性時，袁立銘無奈的表示，由于房產(chǎn)對老百姓來說意義重大，業(yè)主委員會的成員必須是房產(chǎn)擁有者，在處理這些問題時必須慎之又慎，不允許出現(xiàn)任何紕漏。曾經(jīng)就出現(xiàn)過由于工作疏忽將非房屋實際擁有人列入業(yè)委會，遭人舉報后整個業(yè)委會選舉結(jié)果無效的情況。
一個業(yè)委會能否解決所有問題？
記者采訪中了解到，目前業(yè)主和物業(yè)產(chǎn)生矛盾的絕大部分原因緣于物業(yè)費用。在這時，業(yè)主們就會想到成立業(yè)委會和物業(yè)公司抗衡，但過程中依舊會產(chǎn)生許多問題。
某物業(yè)公司工作人員向記者表示，如今，隨著人工費用飛漲，原來核定的物業(yè)管理費用已經(jīng)很難支撐物業(yè)公司正常運行，為了維持原有物業(yè)價格，物業(yè)公司作為企業(yè)單位只能縮減成本，工作人員老齡化嚴重，基本都是50歲以上，這樣難免在服務(wù)質(zhì)量上有所下降，總不能讓物業(yè)公司賠本賺吆喝吧。
根據(jù)蘭州市房產(chǎn)局物業(yè)管理處2012年所做調(diào)研，蘭州無電梯住宅物業(yè)管理成本每月每平米在0.83元左右，高層電梯住宅在1.1元左右。
然而，由于許多小區(qū)業(yè)主簡單化物業(yè)管理內(nèi)容，認為物業(yè)無非就是看看大門打掃下衛(wèi)生，對物業(yè)工作的專業(yè)性和復雜性沒有充分認識，即便成立了業(yè)委會，解除了和原有物業(yè)的關(guān)系，仍舊不能解決問題。蘭州市曾經(jīng)就出現(xiàn)過某小區(qū)業(yè)委會將原有物業(yè)公司辭退，但無法找到合適的接替者，小區(qū)物業(yè)管理陷入癱瘓，最后在一片混亂中用漲物業(yè)費的方式將原有物業(yè)請回。
為了讓物業(yè)公司為小區(qū)業(yè)主提供質(zhì)價相等的服務(wù)，蘭州市曾在2013年試點用菜單式公示物業(yè)服務(wù)項目，選定物業(yè)服務(wù)項目后根據(jù)項目的多少核定物業(yè)價格，然而小區(qū)業(yè)主大都不參與的態(tài)度使得這次試點并未取得成功。
從根源破解權(quán)利困局
袁立銘認為，面對目前動輒成百上千戶業(yè)主的小區(qū)，成立以樓管長為基礎(chǔ)的物業(yè)管理委員會更為實際，“業(yè)委會通過某項決定需要全體參與投票，只有雙三分之二以上通過才能有效。所謂雙三分之二，是指全體業(yè)主三分之二以上同意，且同意業(yè)主所占小區(qū)面積也應(yīng)達到三分之二以上。這樣的條件，在上千戶的小區(qū)操作起來是十分困難的。”
同時，有專家指出，業(yè)委會作為居民自治組織，業(yè)主在其中應(yīng)當承擔獨立自主的角色，而長期以來，我們的許多居民依舊抱著讓政府解決所有問題的態(tài)度，使得業(yè)委會在運作中無法得到積極支持，成為一個空殼子。
要真正從源頭改變業(yè)主和物業(yè)公司相互不信任的局面，就應(yīng)當扭轉(zhuǎn)目前開發(fā)商和物業(yè)公司的“父子關(guān)系”，由于目前蘭州新建小區(qū)物業(yè)都由開發(fā)商指定，而這些物業(yè)基本都是開發(fā)商的子公司，在涉及利益關(guān)系的情況下，這樣的物業(yè)公司一方面在前期物業(yè)承接檢查、后期小區(qū)各項服務(wù)維護上都無法很好地維護業(yè)主權(quán)益。另一方面，依仗著自己和開發(fā)商的關(guān)系，在處理業(yè)主訴求時難免驕橫跋扈。
據(jù)了解，截至去年年底，蘭州市共有673家物業(yè)公司，服務(wù)質(zhì)量參差不齊。蘭州市計劃積極推進新建商品房物業(yè)項目招投標制度，通過招投標的方式為新建小區(qū)選擇物業(yè)公司，從根本上改變以往開發(fā)商指定物業(yè)的局面，提升物業(yè)公司的服務(wù)水平，達到優(yōu)勝劣汰的效果。